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全线回落!34城二手房价格下跌,三线城市"领跌",楼市下行还将继续?

券商中国09-15 17:02

涨幅全线回落后,楼市下行趋势还能延续吗?
 
9月15日,国家统计局发布了2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况,最新数据显示,8月份70个大中城市新建商品住宅(下称“新房”)和二手住宅(下称“二手房”)销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。
 
专家认为,今年以来各地楼市调控政策效应不断释放、信贷持续收紧,再叠加市场进入淡季,8月新房、二手房价格整体涨幅回落或下降,尤其是二手房市场热度明显降温,与下半年以来各地调控重心转向二手房市场有关。接下来,需要注意三、四线城市房价过快下跌带来的风险。展望四季度,四季度楼市资金面会略微好转,但继续下行的趋势不易改变。
 
8月各线房价涨幅回落或继续下降
 
今年8月,新房、二手房环比价格上涨的城市数量创今年以来新低,相应的环比价格下降城市数量则创今年以来新高,各线房价环比涨幅回落或继续下降,同比涨幅回落。
 
据证券时报·券商中国记者统计,8月70个大中城市中,新房价格环比上涨的城市数量有46个,较7月减少5个。而二手房价格环比上涨城市数量仅27个,较7月减少14个。整体来看,商品住宅价格环比上涨的城市数量已连续5个月下调,创今年以来新低。同时,8月有20个城市新房价格环比下降,34个城市二手房价格环比下降。
 
值得注意的是,除去2020年2月因疫情特殊原因二手房价上涨城市数量仅14个,今年8月二手房价下跌城市数量创2015年3月份以来最高值,创6年以来新高。中原地产首席分析师张大伟认为,主要是因为各地密集出台的二手房价格管控政策出现效果。
 
据统计局测算,8月份,4个一线城市新房、二手房价格分别环比上涨0.3%、0.2%,涨幅分别比上月回落0.1个、0.2个百分点。
 
其中,在新房价格上,北京、上海和深圳环比分别上涨0.2%、0.4%和1.0%,广州由上月上涨0.2%转为下降0.1%。在二手房价格上,北京、上海和广州环比分别上涨0.4%、0.2%和0.5%,涨幅比上月分别回落0.3、0.5和0.1个百分点。而深圳则环比下降0.4%,连续4个月下降。
 
此外,31个二线城市新房价格环比上涨0.2%,涨幅比上月回落0.2个百分点;二手房价格环比由上月上涨0.2%转为持平。35个三线城市新房价格环比由上月上涨0.2%转为持平;二手房价格环比下降0.1%,连续两个月下降。
 
诸葛找房数据研究中心认为,随着前期出台的调控政策不断发酵、信贷持续收紧,叠加市场进入淡季,8月新房、二手房市场热度均有所下滑,由于政策调控重点转向二手房市场,二手房市场热度下滑表现更为明显。
 
三线城市房价“领跌”
 
据证券时报·券商中国记者统计,从新房销售价格环比涨幅排名来看,新房价格涨幅居前的城市有:深圳(1.0%),青岛、重庆、乌鲁木齐(0.8%),西安(0.7%);二手房价格涨幅居前的城市有:海口(0.8%),广州、成都、泸州(0.5%),北京、呼和浩特、大连、长春、南京、长沙(0.4%)。
 
另据记者此前统计,7月新房价格环比涨幅排名前三分别为1.0%、0.9%、0.8%,二手房环比涨幅排名前三分别为1.3%、1.2%、0.7%。可以看出,8月新房、二手房的环比涨幅力度较7月有所减弱。
 
深圳虽然在8月新房价格环比涨幅排名第一,但二手房市场热度仍在持续下行。数据显示,8月深圳二手房价格环比下降0.4%,继5月后连续四个月环比下跌。
 
诸葛找房数据研究中心对此认为,深圳在出台二手房指导价后,二手房降温显著,促使部分需求持续涌入新房市场,加之深圳土地供应不足,新房项目供不应求,带动新房市场热度提升。
 
海口在7月、8月均位居二手房价格环比涨幅排名第一。诸葛找房数据研究中心对此认为,海口受到海南自贸港的规划利好,市场对其后市预期大大提升,加之人才利好政策下,吸引大量外地客户涌入,带动新房、二手房价格双涨。
 
从跌幅排名来看,秦黄岛、唐山、南充等三线城市的跌幅较大。易居研究院智库中心研究总监严跃进指出,今年8月是17个月以来三线城市二手房房价首次下跌。对于一些此前价格较为强势的城市如金华,也在连续17个月上涨后在8月首次下跌。近期应重点关注三四线城市的去库存情况。
 
楼市下行趋势或将缓和
 
对于8月房价变化,统计局指出,各地全面落实房地产长效机制,持续加强房地产市场调控,70个大中城市商品住宅销售价格环比、同比涨幅总体延续回落态势。
 
专家认为,二季度以来楼市整体呈现下行趋势,8月份各线房价数据总体回落体现出房地产市场调控效果显现,房价过快上涨的势头得到遏制,但当前也需要警惕房价过快下跌对各地楼市去库存情况的冲击。
 
严跃进指出,从稳房价的角度看,既要打击房价过快上涨,也要确保房价不过快下跌。过快上涨方面,基本上大城市表现还不错。而过快下跌方面,一些城市出现了乱降价导致市场秩序混乱的情况。
 
张大伟表示,中原地产统计到8月房地产调控次数已经超过68次,叠加1-7月累计的352次,今年以来累计房地产调控已经突破420次。从整体房价数据看,2021年来一系列房地产调控终于见到了初步效果,特别是二手房价格开始出现拐点,热点城市对二手房的管控效果明显。
 
诸葛找房数据研究中心认为,随着接下来楼市“金九银十”传统旺季的到来,房企加大促销力度,以价换量现象增加,预计新房价格涨幅或将继续回落。而二手房市场在多措并举之下或将延续降温局面。
 
广东省住房政策研究中心李宇嘉表示,展望四季度,投向实体经济的贷款会增加,按照贷款集中度的政策,房地产增量贷款空间也部分释放,有助于稳定楼市。8月4日银保监会在总结上半年工作,安排下半年重点任务时强调,要毫不松懈地防范化解金融风险。按照“一行一策”“一地一策”原则,严格执行“三线四档”和房地产贷款集中度要求,防止银行保险资金绕道违规流入房地产市场。因此,四季度楼市资金面会略微好转,但继续下行的趋势不改。

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